Okiem eksperta

Analiza rynku nieruchomości zabudowanych na terenie miasta Wrocławia

Podaż

Na lokalnym rynku największą liczbę ofert sprzedaży stanowią nieruchomości zlokalizowane w części miasta Krzyki, jest to największa i najbardziej zurbanizowana część miasta a jednocześnie ciesząca się niezwykłą popularnością wśród potencjalnych nabywców. Znajduje to również odzwierciedlenie w aktywności deweloperów, którzy właśnie na Krzykach realizują najwięcej inwestycji mieszkaniowych (zarówno lokalowych jak i budynkowych). Jeżeli chodzi o parametry oferowanej zabudowy, zróżnicowanie jest bardzo duże, przy czym najwięcej ofert z rynku wtórnego dotyczy budynków do remontu, ofert zbycia budynków w wysokim standardzie jest bardzo ograniczona ilość.

Popyt

Lokalny rynek nieruchomości zabudowanych jest dobrze rozwinięty. Rocznie odnotowuje się na nim około 250 transakcji sprzedaży z rynku wtórnego. Niewielki spadek ilości transakcji wystąpił w 2014r. co może mieć związek z polityką kredytową banków. Z kolei w 2015 roku odnotowano 290 transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, średnia powierzchnia oscyluje około 160 mkw (156 mkw w roku 2015, 160 mkw w roku 2014, 163 mkw w roku 2013) – widoczny lekki trend spadkowy. Łączny obrót nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi w 2015r. wyniósł 184 mln zł, średnia cena metra kwadratowego wyniosła w 2015r. 4195 zł, w latach ubiegłych kształtowała się na porównywalnym poziomie.

Widoczna jest natomiast korelacja pomiędzy ceną nieruchomości zabudowanej a powierzchnią budynku, im mniejsza powierzchnia tym jednostkowa cena jest wyższa, ma to ścisły związek z kapitałochłonnością nieruchomości, zależność tę obrazuje poniższy wykres:

nieruchomoœci

Najczęściej sprzedawana powierzchnia budynków mieszkalnych to 140-170 mkw (30% transakcji), stosunkowo dużo również odnotowano transakcji zbycia domami o powierzchni powyżej 110 do 140mkw (łącznie 50 % transakcji zawierało się w przedziale od 110 do 170 mkw).Najmniejszą popularnością cieszą się domy o powierzchni poniżej 80 mkw, związane jest to zapewne z ograniczoną podaż takich nieruchomości.

nieruchomoœci

Jeżeli chodzi o strukturę powierzchniową odnotowanych transakcji to widać, że najwięcej transakcji odnotowano w części miasta Fabryczna (43% transakcji), przy czym średnia cena mkw wynosi tutaj 4012 zł, dla porównania w dzielnicy Psie Pole odnotowano 30%v ogółu transakcji jednak średnia cena jednostkowa jest niższa i wynosi 3679 zł/mkw. Najwyższe ceny jednostkowe dotyczą Krzyków (średnio 4586 zł/mkw), średnia powierzchnia budynków w tych dzielnicach oscylowała wokół 160 mkw. Najwyższe ceny jednostkowe dotyczą Śródmieścia, średnia cena w 2015r. to 6419 zł/mkw, jednocześnie średnia powierzchnia jest mniejsza i osiąga poziom 128 mkw. W tej części miasta wyróżniamy prestiżowe osiedla Wielkiej Wyspy (Biskupin, Sępolno, Dąbie) jak również Zacisze i Zalesie – osiedla willowe poniemieckie uzupełnione inwestycjami z lat 70-tych XX wieku, położone w strefie śródmiejskiej miasta.

Nie odnotowano natomiast transakcji zbycia budynkami mieszkalnymi w centralnej strefie miasta tj. na Starym Mieście. W  tej części miasta brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pojedyncze budynki tego typu zostały skomercjalizowane.

nieruchomoœci

nieruchomoœci